Определение износа зданий и сооружений как этап оценки стоимости

Профессиональный оценщик при работе с объектами выбирает оптимально подходящие для конкретных строений методы расчета стоимости. Применение затратного подхода оправдано в ситуациях:
• планируется оценка стоимости зданий и сооружений в целях страхования;
• объекты недвижимости недавно построены;
• составляется технико-экономическое обоснование строительства;
• анализируются варианты продуктивной эксплуатации земельного участка;
• проводится экспертиза объектов незавершенного строительства;
• требуется переоценка основных фондов. 

Виды износа объектов недвижимости

Значимым этапом расчета стоимости на основе затратного подхода становится определение износа оцениваемого объекта. Процедура позволяет выявить, насколько уменьшились потребительская привлекательность и полезность зданий, сооружений. В оценочной деятельности понятие износа отличается от применяемого в бухучете аналогичного понятия.
Износ недвижимого имущества подразделяется:
• на внешний;
• функциональный;
• физический.

Причины обесценения – основа классификации. Износ в оценочной деятельности характеризуется через понятия:
• физической и экономической жизни здания, сооружения;
• хронологического и эффективного возраста объекта.

Как определяется износ

Внешний износ обычно неустраним. Негативное влияние рыночной среды способно привести к полному обесценению объекта. Рассчитывается стоимость торгового комплекса, происходит оценка складской недвижимости – внешний износ определяется с помощью метода парных продаж. Для этого анализируется информация по объектам с аналогичными параметрами, которые недавно были проданы.
Устранимый функциональный износ рассчитывается через затраты на реконструкцию, способную убрать несоответствия конструктивных, планировочных решений и сделать эксплуатацию недвижимого имущества эффективной. Причинами износа этого вида становятся недостатки, которые требуют замены, добавления, модернизации элементов строений.
Влияние деятельности человека, воздействие природных факторов – причины потери конкретных технико-эксплуатационных характеристик зданий, сооружений – физического износа. Расчеты производят для объекта в целом или его отдельных элементов. Соотношение затрат на ремонтные мероприятия и восстановительной стоимости позволяет определить значение параметра.

Наверх