Топ-100

rec6

1. Представьте себе готовый объект, прорисуйте сами его габариты. Организуйте всестороннее внутреннее обсуждение эскиза. Подготовьте заявку любой произвольной формы, включая следующие показатели:

  • Адрес объекта, его ситуационное размещение;
  • Данные инвестора: физическое лицо (паспортные реквизиты), юридическое лицо (регистрационные документы), представляющее объект проектирования, осуществляющее финансирование работ, соответствуя будущему договору;
  • Основные характеристики объекта: размеры, площадь (м. кв.), высота, предполагаемая мощность (промышленного объекта), форма собственности;
  • Стадия проектирования: проект, рабочая документация;
  •  Предложения архитектурно - планировочных решений, основных строительных, отделочных материалов, конструкций, инженерных коммуникаций, оборудования, другие пожелания инвестора (новизна), желательные сроки проектирования.

2. Выбор Генерального проектировщика, соответствуя Градостроительному кодексу РФ (2014), зависит от объекта проектирования. Если это жилой дом не выше 2-х уровней, проектирование можно поручить Вашему знакомому ГИПу, архитектору (dedushke), даже не имеющему допуска СРО. Необходимо отметить, если объект имеет производственное назначение, его площадь менее 1500 м. кв. не выше 2-х уровней, - проект такого объекта не подвержен процедуре экспертизы. Значит, доверить проектные работы тоже можно dedushke, имеющему значительный опыт проектирования. Строго следуя Градкодексу, проектные работы объектов первого, второго уровня ответственности должна выполнять проектная организация, индивидуальный предприниматель, имеющие допуск СРО, - саморегулируемой организации проектировщиков. То есть выбор Генпроектировщика необходимо выполнять конкурсом на условиях, определённых Градкодексом. Если Вы испытываете затруднения начальной фазы проектирования, - наймите технического Заказчика, представляющего интересы инвестора всех этапов проектирования - от начала до приёмки проекта.

proekt43. Технический Заказчик передаёт определённому проектировщику заявку, оформляет совместно с Главным Инженером Проекта (ГИПом) достаточно подробное проектное задание, которым заявка уточняется требованиями действующих Норм, Правил, номенклатуре инженерного, технологического оборудования, местных материалов, конструкций, творческими принципами Генпроектировщика, разумной достаточности. Теперь заключается Договор проектных работ, содержащий согласованное задание, протокол соглашения о договорной цене, смету, график исполнения, ответственность, адреса Сторон. Стоимость затрат проектирования не превышает 7…9% общей сводки затрат строительства.

4. До начала проектирования, Заказчику следует озаботиться о наличии топографо-геодезических материалов фактического расположения существующих коммуникации, проходящих по земельному участку, вблизи него. Эти документы можно запросить у местных органов архитектуры, градостроительства или землеустройства. Помимо съёмки необходимо также иметь данные ранее проведённых геологических изысканий, содержащих сведения о характере грунтов, залегающих в зоне предполагаемого строительства. Рекомендуется провести уточнение геологических изысканий. Потому, что даже в пределах относительно небольшой территории, грунт зачастую бывает неоднородным, следовательно, может обладать неодинаковой несущей способностью. Геологические изыскания нужны ещё для того, чтобы знать, как близко к поверхности подходят грунтовые воды, где начинается несущий слой. Уровень грунтовых вод со временем меняется техногенными или природными факторами. Это уточнение нужно Генпроектировщику для установления глубины заложения фундаментов, выбора конструкций, определения возможности устройства эксплуатируемых помещений ниже нулевой отметки.

proekt55. Опираясь на собранные исходные данные, утверждённое задание, к работе приступает архитектор,- технолог (для промышленного объекта). В процессе выбора компоновочной схемы застраиваемой территории, объёмно-планировочного решения объекта архитектору придётся учитывать не только пожелания Заказчика, - привязывать расположение будущего строения к существующему инженерному оборудованию, тем коммуникациям, которые проложить предстоит. Важно, чтобы электричество было подведено к земельному участку до начала работ, - электроэнергия необходима для всех этапов строительства.

6. Далее Генпроектировщик определяет параметры объекта, нагрузки на инженерные коммуникации, участвует совместно с Заказчиком в согласовании технических условий подключения к сетям: тепло, вода, стоки, электроэнергия. Проект заканчивается, передаётся Заказчику по накладной.

7. После того, как проект получит одобрение Заказчика, начинается процедура его согласования местными проверяющими, разрешающими органами. Так как представители местной администрации, ведающие утверждением проектов, не выезжают на место, согласование проекта становится длительным процессом хождения по многочисленным инстанциям, что займёт не менее 2-х месяцев. Если у Заказчика нет опыта, времени для продвижения проектной документации по многочисленным инстанциям, все заботы согласования проекта желательно возложить либо на ГИПа, либо на опытного юриста за отдельную оплату. Окончание процедуры согласования проекта знаменуется получением разрешения на строительство. Но это – другая статья.

rec78. Итак, проект передан Заказчику. Деньги Генпроектировщику оплачены. Разрешение на строительство получено. Но начинать строительство без экспертизы проекта не рекомендуется. Экспертиза готовой проектно-сметной документации зависит от бюджета финансирования. Если это местный или государственный бюджет, - экспертиза государственная. Процедура длительная. Чтобы попасть в ближайший орган госэкспертизы нужно выждать многомесячную очередь. Собственно экспертиза тоже занимает несколько месяцев. Вопросы экспертов должен активно отражать ГИП до получения положительного заключения. Обоснованные замечания экспертов Генпроектировщик исправляет за свой счёт или выезжает для защиты проекта, сметы на место проведения экспертизы, доказывает свою точку зрения. Негосударственная экспертиза проводится организациями, имеющими сертификат или соответствующий допуск. Экспертиза проводится Заказчиком добровольно для фондов, образованных собственными средствами Заказчика.

9. Если Ваш объект не попадает под действие процедуры обязательной экспертизы, можно начинать строительство. Начинать следует организацией технического контроля Заказчика за строительством. Функции технического контроля: входной контроль проектно-сметной документации: по-операционный контроль выполнения работ; оформление актов скрытых работ; приёмка поступающих материалов, конструкций подрядчика; промежуточная приёмка готовых этапов работ, оформление сдачи объекта в эксплуатацию. При входном контроле проектно-сметной документации могут быть выявлены ошибки проекта или смет. В том числе – грубые! На организацию технического контроля экономить не стоит. Это - окупаемые затраты.

10. Вы прошли все стадии подготовки проекта. Хлопот довольно много. Но, при этом приобретается опыт, который пригодится обязательно. Успеха Вам.? 

Наверх